Ипотечен кредит – шест неща, които трябва да знаеш
За различните потребности на потребителите са създадени различни типове кредитни продукти. Кредитите се използват както от физически, така и от юридически лица. Един заем може да бъде целеви или нецелеви, с обезпечение или без. Днес ще ти дадем повече информация за един от най-използваните кредитни продукти на пазара, а именно ипотечен кредит. Също така, ще ти дадем възможност да намериш най-подходящия за твоите нужди кредитор, както и да заявиш желанието си само с един клик!
до 5 000 лева
Ипотечен кредит
до 50 000 лева
*Фиксирана лихва за целия период на кредита
Ще ти се обадим скоро!
Благодарим ти, че избра нашия заем. Кредитен консултант ще ти се обади на предоставения от теб телефонен номер и ще обсъдите възможностите за кредитиране.
Дублирана заявка
В последните 30 дни имаш подадена заявка за кредит към този кредитор!
Възникна грешка!
Моля, опитай отново малко по-късно.
Виж също:
- Ипотечен кредит – шест неща, които трябва да знаеш
- Какво е ипотечен кредит?
- Видове
- Как да изберем ипотечен кредит?
- Как се кандидатства за ипотечен кредит?
- Как се попълва искане за кредит?
- Какви са необходимите документи за кандидатстване?
- Колко време отнема да получиш одобрение?
- От какво зависи размерът на одобрената сума?
- Какво е рефинансиране на ипотечен кредит?
- Какви такси се начисляват по ипотечните заеми?
Какво е ипотечен кредит?
Ипотечен кредит е такава форма на кредит, при която се учредява ипотека върху недвижим имот, който служи като обезпечение (например, къща или апартамент). Клиентът получава кредита от банката или небанковата финансова институция и плаща месечни вноски, които съдържат лихва и главница, докато не се изплати целият кредит. Имотът, който е купен с кредита, се използва от кредитора като гаранция за връщането на кредита. След приключване на кредита, ипотеката над обезпечението се заличава. Важно е да се знае, че кредиторите нямат никакъв интерес да изнасят на публична продан обезпечението. За тях е много по-важно кредитополучателят съвестно да изплаща договорените месечни вноски, а наличието на обезпечение единствено осигурява възможността да ти отпуснат кредит с по-добри условия (спрямо необезпечен заем).
Видове
В зависимост от предназначението си, ипотечният заем може да бъде целеви или нецелеви. В следващите редове ще разгледаме особеностите и най-важните характеристики на двата вида.
Целеви заем
Целевият ипотечен кредит, както подсказва названието му, е предвиден за покупка на точно определен актив, най-често недвижим имот. Други целеви кредити са такива, предназначени за рефинансиране на задължение, построяване или довършителни работи по недвижим имот. Особеното в този случай е, че кредиторът ще се интересува точно за какво ще употребиш сумата, която ти отпуска. След одобрение и подписване на необходимите документи, сумата се изплаща директно към продавача/подизпълнителя. В случай на целеви кредит цялата сума трябва да бъде предназначена за покупката на имота/ ремонта и няма възможност част от нея да бъде използвана за други цели. Много често купувачът си прави сметката да придобие и ремонтира недвижимия имот с отпуснатите средства. Очевидно това не може да се случи, ако кандидатства за жилищен кредит . Обикновено кредиторът предлага по-изгодни условия за своите целеви ипотечни кредити, тъй като е ясно, че средствата изцяло ще бъдат вложени в актива, който е обект на ипотеката. Ако решиш да ползваш целеви кредит за покупката, за ремонта ще трябва да потърсиш пари на заем от друг източник.
Нецелеви заем
За разлика от целевия, при нецелевия ипотечен заем кредиторът не се интересува точно как ще бъдат използвани отпуснатите средства. Купувачът получава сумата по личната си банкова сметка и може да придобие друг имот, движимо имущество като кола, например или да ги използва за ремонт или финансиране на личен бизнес. Обикновено условията по нецелевите кредити са малко по-неизгодни, в сравнение с целевите такива, основно заради възможностите за рисково поведение по отношение на отпуснатата сума.
В зависимост от начина на изплащане, ипотечните кредити могат да се разделят на други два вида – с равни месечни вноски или с намаляващи вноски.
Кредит с равни месечни вноски
Безспорно, масово се възприема схващането, че най-удобно е да плащаш една и съща месечна вноска през целия срок на кредита. При този начин на изплащане главницата е разпределена неравномерно по вноските и всяка от тях се състои от различна пропорция главница и лихва. В първите вноски от погасителния план частта лихва е по-голяма от частта главница и с напредване на вноските тази тенденция се обръща.
Кредит с намаляващи месечни вноски
При този начин на изплащане главницата е равномерно разпределена по вноските и към нея се добавя съответната дължима лихва. Затова вноските са намаляващи – с напредване на погасителния план дължимата лихва става по-малка, защото и дължимата главница намалява. Важно е да отбележим, че този вид кредит е по-подходящ за хора с високи и сигурни доходи, тъй като вноските в началото на погасителния план наистина могат да бъдат значителни. Ако търсиш бърз кредит с лошо ЦКР, не те съветваме да избираш намаляващи месечни вноски.
Как да изберем ипотечен кредит?
След като вече разбра дали ти е нужен ипотечен или жилищен заем, вече е време да избереш къде да кандидатстваш. Първото, което трябва да направиш е да намериш финансова компания, която да предлага този вид финансов продукт. След това се поинтересувай какви са изискванията и условията на дадената фирма кредитор. Можеш да намериш допълнителна информация на сайта на конкретната компания, на телефон оставен за връзка или пък на място в офис. Не бързай да вземаш решение. Сравни различните оферти и прецени коя оферта е най-подходяща за теб. Важно е да знаеш какви са лихвите, които ще заплатиш, както и какви са прилежащите такси и комисионни към кредита.
Как се кандидатства за ипотечен кредит?
Процесът по кандидатстване за ипотечен кредит не се различава много от кандидатстването за потребителски кредит. Все пак, заради по-големия размер и наличието на обезпечение има някои особености. На първо място, кредиторът изисква предоставяне на повече документи. Освен стандартно изискваните документи за идентификация и установяване на размера на доходите ти ще поискат и документи, свързани с имота, който ще послужи за обезпечение. Такива документи могат да бъдат нотариален акт, удостоверение за наследници, ако имотът е придобит по наследство и други. Малко по-късно ще разгледаме в детайли документите, които ще трябва да подготвиш.
Как се попълва искане за кредит?
Част от кредиторите предпочитат да попълниш искането за кредит лично, на място, в офиса. Това е защото по този начин по-бързо и лесно ще могат да сверят данните с данните в личната ти карта и документите за собственост, с които се предполага, че разполагаш. Разбира се, това може да бъде много ограничаващо за теб. Трябва да съобразиш посещението ти в офиса да бъде в работното време на кредитора. Не винаги ще бъде възможно или удобно за теб. Други кредитори дават възможност да кандидатстваш дистанционно, като попълниш искането за кредит по телефона. Това е удобно, а необходимите документи можеш да изпратиш сканирани или снимани по мейл. След като разполагат с данните ти и могат да преценят дали ще ти отпуснат кредит можеш да посетиш съответния офис и да подпишеш необходимите документи. Това е и моментът, в който да предоставиш тези документи, които се изискват в оригинал.
Какви са необходимите документи за кандидатстване?
Подготовката на необходимите за отпускане на ипотечен кредит документи е сигурно най-досадната задача. Тъй като този вид кредити е с по-голям размер, нормално е кредиторът да иска всичко да е ясно. Документите, които трябва да подготвиш могат условно да бъдат разделени на 2 вида:
Документи за дохода
Обичайна практика на кредитора е да провери данните за доходите ти чрез справка в НОИ. Чрез нея той се сдобива с информация за осигурителния ти доход. Разбира се, ако получаваш възнаграждения извън този доход, това може да се докаже с допълнителни документи – служебна бележка за доходи, договори за наем и други. За разлика от бързите кредити и част от потребителските кредити, при ипотечните кредити рядко се вземат предвид доходи, които трудно могат да бъдат доказани. Обикновено се разглеждат доходите ти за определен период назад, в масовия случай за 6 месеца.
Документи за задълженията
Кредиторът ще иска да се увери, че нямаш публични задължения (задължения към държавата), преди да ти отпусне ипотечен кредит. Тези задължения не са достъпни в регистрите, в които твоят бъдещ кредитор прави справки, затова ще поиска да представиш Удостоверение за наличие или липса на задължения. Издава се от съответната Териториална агенция на НАП по постоянен адрес. Искането за издаване на Удостоверение по чл.87 може да бъде изтеглено от сайта на НАП.
Документи за обезпечението
По отношение на обезпечението, изискваните документи трябва да изяснят по безспорен начин собствеността и статута му. Нормално е кредиторът да поиска нотариален акт, разрешение за ползване, кадастрална схема на имота, удостоверение за тежести, данъчна и пазарна оценка на имота. Неприятно е, че документите се вадят от различни институции и някои от тях изискват определено време. Например, срокът за получаване на кадастрална схема в София може да достигне 5-7 работни дни. Друга особеност – част от кредиторите приемат пазарна оценка само от определен набор фирми – оценители. Добре е да проучиш дали има такова изискване, тъй като цената на оценката не е малък разход, а може да се окаже, че не ти върши работа.
| № | Необходим документ | Информация |
| 1 | Удостоверение за семейно положение | Издава се от всяка една община на територията на страната, независимо от адресната регистрация |
| 2 | Нотариален акт за собственост на имота или друг документ, удостоверяващ собствеността | Предоставя се в оригинал |
| 3 | Данъчна оценка на имота | Издава се от съответната данъчна служба към общината по местонахождение на имота |
| 4 | Кадастрална схема на имота | Издава се от Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК) на собственика на имота |
| 5 | Удостоверение по чл.87, ал.6 от ДОПК (Удостоверение за наличието или липса на задължения) | Издава се от съответната Териториална агенция на НАП по постоянен адрес. Искането за издаване на Удостоверение по чл.87 може да бъде изтеглено от сайта на НАП |
| 6 | Удостоверение за тежести | Издава се от Имотния регистър към Агенция по вписванията по местонахождение на имота |
| 7 | Пазарна оценка на имота | Изготвя се от лицензиран независим оценител |
Колко време отнема да получиш одобрение?
Обикновено, процесът по одобрение на ипотечен кредит отнема от няколко дни до няколко седмици. Категорично не можеш да разчиташ да получиш пари на заем веднага. В някои случаи, банката или небанковата финансовата институция, в която кандидатстваш, може да ти изиска допълнителни документи. Също така, някакъв вид гаранция (солидарен длъжник, банкова гаранция), което може да увеличи времето за одобрение. Съветваме те да се свържеш с избраната кредитна компания, за да получиш повече информация за очакваното време за одобрение на ипотечен кредит.
От какво зависи размерът на одобрената сума?
Сериозна заблуда е, че размерът на отпуснатия заем зависи основно от това, колко ще поискаш. Това изобщо не е така. Големината на сумата, която банката или небанковата финансова институция ще ти отпусне зависи от множество фактори. Тук ще разгледаме само най-основните. Всеки от тях може да доведе до намаляване на отпуснатата сума или до удължаване на срока на кредита. Това обикновено се прави, за да се намали размера на месечната вноска, ако доходът ти не позволява по-голяма вноска.
- Дохода ти – кредиторът е задължен да оцени обективно колко може да отделяш месечно от дохода си, за да покриваш месечната вноска. Ако месечният ти доход не е достатъчен, може да ти предложат по-малка сума или по-дълъг срок на кредита.
- Възрастта ти – повечето кредитори имат горна граница на възрастта, до която кредитират. Формулата, от която може да се водиш е възрастта ти към момента на кандидатстване плюс срока на кредита не трябва да надхвърля максималната възраст за кредитиране на съответния кредитор.
- Вида отговорност, която ще избереш да носиш при евентуално принудително изпълнение – “отговорност до размера на обезпечението“ или „отговорност по чл. 133 от Закона за задълженията и договорите“ (с цялото си имущество). Във втория случай ще ти отпуснат по-голямо финансиране
Какво е рефинансиране на ипотечен кредит?
Конкуренцията между кредиторите и стремежът им да привлекат повече клиенти води до създаване на възможности за погасяване на кредит към една банка със средства от друга. По този начин се закрива задължението при досегашния кредитор и се открива ново, при новия кредитор. Обикновено това е свързано с намаляване на месечната вноска и преминаване към по-добри условия. В част от случаите, рефинансирането се извършва с цел получаване на допълнителна сума.
Преди да пристъпиш към рефинансиране на съществуваща ипотека, трябва да провериш до колко са по-добри условията по новия ти кредит. Имай предвид, че ще направиш разходи за документи, както и за нотариалното вписване на ипотеката в полза на новия кредитор, както и за заличаването на старата ипотека. Трябва да си сигурен, че ще имаш полза, преди да започнеш процеса.
Какви такси се начисляват по ипотечните заеми?
Когато сравняваш оферти от различни кредитори, обикновено водещо е какъв лихвен процент ти предлагат. Това е вярно, но само до някъде. Безспорен факт е, че заради дългия срок на този вид кредити, дори малки разлики в лихвения процент може да имат отражение върху месечната вноска или крайната сума за връщане. Не бива да подценяваш, обаче, таксите, които различните финансови институции начисляват. Таксите могат да бъдат най-различни:
- Такса за разглеждане на документи
- Такса за поддържане на досие
- Такса за оценка на кредитния риск
- Такса за предсрочно погасяване на кредита
- Нотариална такса за вписване на ипотека
В повечето случаи не можеш да избегнеш тези такси. Поинтересувай се за размера на начисляваните такси от кредитора, преди да решиш. За размера на нотариалната такса може да използваш някой онлайн калкулатор.
Застраховане на дома. Почти винаги кредиторът иска недвижимият имот, който служи за обезпечение да бъде застрахован. Застраховката може да бъде сключена за целия срок на договора и да бъде удържана еднократно в началото (прилага се обикновено, когато срокът на кредита е до 10 години и размерът му не надхвърля 50 000). Друг вариант, който се прилага при по-дълги срокове и по-големи суми е, застраховката се подновява ежегодно или се включва към месечната вноска.
Ще ти се обадим скоро!
Благодарим ти, че избра нашия заем. Кредитен консултант ще ти се обади на предоставения от теб телефонен номер и ще обсъдите възможностите за кредитиране.
Дублирана заявка
В последните 30 дни имаш подадена заявка за кредит към този кредитор!
Възникна грешка!
Моля, опитай отново малко по-късно.
